Encadrement des loyers à Bayonne et au Pays Basque

Bayonne plafonne les loyers depuis le 25 novembre 2024

A Bayonne, l'encadrement des loyers s'applique à tout bail signé ou renouvelé depuis le 25 novembre 2024. La base juridique est l'article 140 de la loi ELAN. Le loyer de base, hors charges, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Ce plafond correspond au loyer médian du secteur, augmenté de 20 %.

Chaque année, le préfet des Pyrénées-Atlantiques fixe la grille par arrêté. Le premier date du 21 octobre 2024, et le cycle de renouvellement tombe en novembre. Les plafonds varient selon quatre critères : le secteur géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location, nu ou meublé. Un point piège pour finir. La grille qui compte est celle en vigueur à la date de signature de votre bail, pas la grille actuelle.

Le Pays Basque est arrivé tard dans l'expérimentation : huitième territoire couvert sur neuf, juste avant Grenoble-Alpes Métropole (20 janvier 2025). Pour vous, c'est plutôt une bonne nouvelle. Le compteur des trop-perçus vient de démarrer et rien n'est encore prescrit. On y revient plus bas, chiffres à l'appui.

24 communes couvertes, pas une de plus : vérifiez l'adresse

L'encadrement ne couvre pas tout le Pays Basque. L'arrêté préfectoral vise 24 communes, dont Bayonne, Anglet, Biarritz, Ahetze ou Villefranque. Hors de ce périmètre, le plafond n'existe pas, même quand le marché y est tout aussi tendu. Et la limite est parfois contre-intuitive. Côté Landes, au nord de l'agglomération, on sort du dispositif alors que le marché, lui, ne change pas.

Notre conseil : ne raisonnez jamais « au Pays Basque », raisonnez à l'adresse exacte du logement. Notre simulateur de conformité le fait pour vous. Il identifie la commune et applique la grille en vigueur à la date de signature. Puis il la compare au loyer de votre bail.

Les deux grandes voisines de Bayonne ont leurs propres pages, avec leurs particularités de marché : plafonds et recours à Anglet, et l'encadrement des loyers à Biarritz.

Ce que le plafond couvre à Bayonne (et ce qu'il ignore)

Le dispositif s'applique aux locations de résidence principale relevant de la loi du 6 juillet 1989. Sont concernés les logements nus, les meublés et les baux mobilité. Les règles générales sont détaillées sur service-public.fr. Les colocations sont incluses, avec une subtilité qui fait la différence. En cas de baux multiples, la somme des loyers de tous les colocataires ne peut pas dépasser le plafond du logement entier.

Restent en dehors : les logements sociaux, les logements conventionnés, les sous-locations, et surtout les meublés de tourisme, on y vient.

Votre bail doit par ailleurs mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. S'il prévoit un complément de loyer, son montant et les caractéristiques qui le justifient doivent figurer noir sur blanc. Un bail muet sur ces mentions se conteste. Vous pouvez mettre le bailleur en demeure de le compléter dans le mois qui suit la prise d'effet.

Vous signez bientôt ? Faites vérifier votre bail avant de vous engager. C'est la fenêtre où tout se joue. Le complément de loyer, lui, ne se conteste que dans les 3 mois de la signature. La contestation passe par la commission départementale de conciliation. Après, il est verrouillé, même s'il est fantaisiste.

Meublés touristiques hors plafond, meublés à l'année dedans : le paradoxe bayonnais

Du Petit Bayonne aux quais de la Nive, une partie du parc immobilier est passée à la location saisonnière. Or les meublés de tourisme échappent à l'encadrement des loyers. Le logement à l'année se raréfie, la demande reste forte, et cette rareté tire les loyers résidentiels vers le haut. C'est exactement le type de marché que le plafonnement vise à corriger.

La conséquence pratique vous concerne directement. Si vous louez un meublé classique à Bayonne, bail d'un an ou bail mobilité, votre loyer est plafonné par la grille meublée. Ces grilles sont plus élevées que les grilles nues, mais ce sont des plafonds durs, pas des recommandations.

Et les meublés sont statistiquement la catégorie la plus exposée aux dépassements. Le baromètre le plus récent porte sur Paris et la Seine-Saint-Denis. Sur ce périmètre, 41 % des annonces de meublés dépassaient le plafond selon le baromètre 2026 de l'association CLCV. Toutes catégories confondues, le taux était de 36 %. Aucune étude équivalente n'existe encore pour le Pays Basque : le dispositif y est trop jeune. Prudence donc sur le taux local, mais le profil du marché bayonnais (petites surfaces meublées, forte tension) coche les cases connues du dépassement.

Étudiant, alternant, jeune actif muté sur la côte ? Vous avez signé vite parce qu'il fallait un toit avant la rentrée ? C'est le profil type du loyer jamais vérifié. Trois minutes de vérification valent le détour.

L'exemple chiffré : un T2 meublé rue Pannecau

Prenons un cas volontairement simple, avec des montants ronds. Un T2 meublé de 40 m² rue Pannecau, au Petit Bayonne, loué 780 € hors charges, bail signé le 1er décembre 2024. Appliquez la grille de fin 2024 : surface multipliée par le loyer de référence majoré du secteur. Supposons que le dépassement ressorte à 120 € par mois. C'est une hypothèse de travail. Seule la grille à la date de signature fait foi, et le simulateur la vérifie pour vous.

Et le compteur continue de tourner : tant que le loyer n'est pas ramené au plafond, chaque mois ajoute 120 € à la créance. Notre service de récupération du trop-perçu traite les deux volets. D'abord la remise en conformité du loyer pour l'avenir. Ensuite la restitution de ce qui a déjà été payé en trop. Sans succès, pas de commission, et les frais de dossier sont remboursés si votre situation n'était pas éligible.

Vos recours à Bayonne, dans l'ordre

1. La mise en demeure chiffrée

Tout part d'un dossier documentaire : bail, quittances ou relevés bancaires, grille de l'arrêté à la date de signature, calcul mois par mois. Sur cette base, une lettre recommandée demande la mise en conformité du loyer et la restitution du trop-perçu. Une part significative des dossiers se règle à cette étape : le bailleur sait ce qui suit.

2. Le signalement au préfet des Pyrénées-Atlantiques

Gratuit et cumulable avec le reste. Le préfet peut mettre le bailleur en demeure de régulariser sous 2 mois. Faute de régularisation, il peut prononcer une amende administrative par logement : jusqu'à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale. Soyons clairs sur la limite : cette amende sanctionne, elle ne vous rembourse pas. C'est un levier de pression, pas une fin.

3. La commission départementale de conciliation

Gratuite et paritaire, elle rend un avis en 2 mois environ. Cet avis n'est pas contraignant, mais il structure le dossier et remplit l'obligation de conciliation préalable pour les petites demandes. Vous pouvez y être assisté.

4. Le juge des contentieux de la protection

Seul le juge rend la restitution exécutoire. L'avocat n'y est pas obligatoire, et les juges condamnent réellement. Deux exemples au tribunal judiciaire de Paris, sur des compléments de loyer : 12 141,20 € restitués (21 août 2025) et 3 809,98 € (10 avril 2026). Précision qui compte : nous ne sommes pas un cabinet d'avocats. Si votre dossier bayonnais part au contentieux, des avocats partenaires indépendants prennent le relais.

Sur les délais, restons honnêtes : un dossier amiable peut se dénouer en quelques échanges de courriers, une procédure judiciaire se compte en mois. Personne ne peut vous garantir une date, et méfiez-vous de qui le fait.

Vous pouvez aussi tout faire seul, gratuitement : l'ADIL des Pyrénées-Atlantiques, du réseau ANIL, vous renseigne, et la conciliation ne coûte rien. Notre valeur n'est pas un secret de procédure, c'est l'exécution : le calcul juste, les pièces complètes, la pression maintenue à chaque étape. Pour comprendre toute la mécanique avant de choisir votre voie, lisez notre guide complet de l'encadrement des loyers.

Jusqu'à quand agir ? L'échéance du 24 novembre 2026 et vos 3 ans

L'expérimentation nationale court, en l'état du droit, jusqu'au 24 novembre 2026. Une prolongation de 2 ans est en discussion. La proposition de loi Echaniz, votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, doit être examinée au Sénat à la rentrée 2026. Le gouvernement soutient la prolongation pour les communes déjà couvertes, dont les 24 communes basques. Rien n'est voté à ce jour. Ne comptez pas dessus : ce n'est pas nécessaire pour agir.

Même si le dispositif s'éteignait, votre créance survivrait. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 vous laisse 3 ans pour réclamer les sommes payées en trop, y compris après avoir quitté le logement. A Bayonne, le calendrier est même confortable. Le dispositif a démarré le 25 novembre 2024 : les tout premiers loyers concernés ne se prescriront que fin 2027.

Vous avez donc le temps de bien faire, pas celui de ne rien faire. La restitution se calcule mois par mois. Chaque mois qui passe rapproche le plus ancien de la prescription. Notre conseil : archivez dès maintenant votre bail et vos quittances, puis tranchez le doute en 3 minutes.