Encadrement des loyers à Biarritz : plafonds 2026 et recours
À Biarritz, l'encadrement des loyers s'applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 25 novembre 2024, comme dans 23 autres communes du Pays Basque. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par le préfet des Pyrénées-Atlantiques. En cas de dépassement, le trop-perçu se récupère jusqu'à 3 ans en arrière.
Les plafonds de loyer à Biarritz
Arrêté préfectoral du 21 octobre 2024 (premier arrêté), cycle annuel en novembre
Critères de la grille : Zones géographiques, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non meublé. La grille applicable à votre bail est celle en vigueur à la date de signature.
La grille complète officielle (tous secteurs, toutes typologies) est en cours d'intégration depuis l'arrêté préfectoral. En attendant, le simulateur vous répond avec la grille en vigueur : nos juristes vérifient chaque calcul.
Biarritz est bien couverte depuis le 25 novembre 2024
Beaucoup de locataires biarrots l'ignorent : l'encadrement des loyers ne concerne pas que Paris ou Lyon. Depuis le 25 novembre 2024, il s'applique dans 24 communes du Pays Basque, et Biarritz en fait partie. Le cadre est celui de l'article 140 de la loi ELAN : pour tout bail signé ou renouvelé depuis cette date, le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Ces valeurs sont fixées par le préfet des Pyrénées-Atlantiques, un premier arrêté du 21 octobre 2024 ayant ouvert le dispositif, avec une révision attendue chaque année en novembre, publiée par la préfecture des Pyrénées-Atlantiques.
La règle vaut pour les locations nues et meublées à titre de résidence principale, ainsi que pour le bail mobilité (service-public.fr détaille le champ d'application). Vos voisins sont logés à la même enseigne : les mêmes règles s'appliquent aux locataires d'Anglet et à ceux de Bayonne, avec des valeurs propres à chaque secteur de la grille préfectorale.
Pourquoi les loyers biarrots dépassent souvent le plafond
Biarritz cumule tout ce qui fait grimper un loyer : une notoriété nationale, une façade océane courue, et un parc locatif à l'année réduit par le poids de la location saisonnière. Trouver un T2 à l'année entre les Halles et la Côte des Basques relève du parcours du combattant. Quand un logement se libère, le bailleur est en position de force. Le loyer demandé peut alors s'installer nettement au-dessus du plafond légal, en particulier en meublé.
Une distinction change tout ici. Les meublés de tourisme et les locations saisonnières ne sont pas soumis à l'encadrement. Votre location à l'année, elle, l'est pleinement. C'est précisément vous, locataire permanent dans une ville tournée vers la courte durée, que le dispositif protège. Encore faut-il vérifier votre situation : le plafond dépend de votre adresse, de la surface, du nombre de pièces et de la date de signature de votre bail.
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Comment vérifier votre loyer biarrot
Les trois valeurs fixées par le préfet
Chaque arrêté préfectoral fixe, pour chaque catégorie de logement, trois valeurs en euros par mètre carré : le loyer de référence (le loyer médian observé), le loyer de référence majoré (la référence plus 20 %, c'est votre plafond) et le loyer de référence minoré (la référence moins 30 %). La catégorie dépend du secteur géographique, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de location, nue ou meublée. Les valeurs en vigueur figurent dans la grille de cette page, mise à jour à chaque arrêté.
Un point que presque tout le monde rate : le plafond qui compte est celui de l'arrêté en vigueur à la date de signature de votre bail, pas celui d'aujourd'hui. Un bail signé en janvier 2025 se vérifie avec la grille issue de l'arrêté du 21 octobre 2024.
Un exemple pour fixer les idées
Prenons un cas volontairement illustratif : un T2 meublé de 45 m² rue Gambetta, à deux pas des Halles, loué 1 250 € hors charges. Si le plafond calculé pour sa catégorie ressort à 1 050 €, le dépassement atteint 200 € par mois. Sur un an : 2 400 €. Sur les 36 mois couverts par la prescription : jusqu'à 7 200 € récupérables. Les montants réels dépendent de l'arrêté applicable à votre bail ; seule une vérification à partir de vos propres chiffres fait foi.
C'est exactement ce que fait notre simulateur de conformité : adresse, surface, pièces, meublé ou non, date de signature. Trois minutes, gratuit, résultat immédiat.
Ce que votre bail doit mentionner
Votre bail doit indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le détail d'un éventuel complément de loyer. Si ces mentions manquent, vous pouvez mettre le bailleur en demeure dans le mois qui suit la prise d'effet du bail. Le complément de loyer, lui, ne se conteste que dans les 3 mois de la signature, devant la commission départementale de conciliation. Deux fenêtres courtes. Notre conseil : faites une vérification complète de votre bail dès l'emménagement, tant que tous les délais vous restent ouverts.
Récupérer votre trop-perçu : les étapes réelles
Le parcours est balisé, et plusieurs recours sont gratuits. Voici ce qui vous attend, sans enjoliver.
- La mise en demeure amiable. Un courrier recommandé chiffré, mois par mois, qui demande la mise en conformité du loyer et la restitution du trop-perçu. Une partie des dossiers se règle à ce stade.
- Le signalement au préfet. Hors Paris, c'est le préfet qui sanctionne. Après une mise en demeure administrative restée sans effet pendant 2 mois, l'amende peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement. Limite à connaître : cette amende ne vous rembourse pas.
- La commission départementale de conciliation. Gratuite, elle rend un avis, non contraignant, dans un délai de l'ordre de deux mois.
- Le juge des contentieux de la protection. La seule voie qui rende la restitution exécutoire. L'avocat n'y est pas obligatoire.
Vous pouvez mener tout cela seul, avec l'aide gratuite de l'ADIL des Pyrénées-Atlantiques. Beaucoup s'arrêtent en route : rassembler les preuves, retrouver la bonne grille, calculer mois par mois, relancer, saisir la commission dans les formes. Notre service de récupération du trop-perçu prend tout en charge, au succès : frais de dossier remboursés si votre dossier n'est pas éligible, commission de 30 % TTC sur les sommes effectivement récupérées. Vous ne payez la commission que si vous récupérez de l'argent.
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Jusqu'à quand agir ? Les dates qui comptent
En l'état du droit, l'expérimentation nationale court jusqu'au 24 novembre 2026. Une prolongation de 2 ans est en discussion : la proposition de loi Echaniz, votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, doit être examinée au Sénat à la rentrée 2026. Rien n'est acquis. Ne différez pas une réclamation en pariant dessus.
Ce qui ne bouge pas, en revanche : le trop-perçu se réclame jusqu'à 3 ans en arrière, sur le fondement de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, y compris après avoir quitté le logement. Un bail signé à Biarritz fin 2024 ou en 2025 reste donc une créance vivante, quel que soit le sort du dispositif. Mais la restitution se calcule mois par mois : chaque mois écoulé en fait tomber un en prescription. Pour comprendre le mécanisme dans le détail, notre guide complet de l'encadrement des loyers reprend les textes, les plafonds et les recours pas à pas.