Encadrement des loyers à Anglet : plafonds 2026 et vos recours
À Anglet, tout bail de résidence principale signé ou renouvelé depuis le 25 novembre 2024 est soumis à l'encadrement des loyers du Pays Basque. Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par le préfet des Pyrénées-Atlantiques. En cas de dépassement, le trop-perçu se récupère jusqu'à 3 ans en arrière.
Les plafonds de loyer à Anglet
Arrêté préfectoral du 21 octobre 2024 (premier arrêté), cycle annuel en novembre
Critères de la grille : Zones géographiques, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non meublé. La grille applicable à votre bail est celle en vigueur à la date de signature.
La grille complète officielle (tous secteurs, toutes typologies) est en cours d'intégration depuis l'arrêté préfectoral. En attendant, le simulateur vous répond avec la grille en vigueur : nos juristes vérifient chaque calcul.
Anglet est couverte par l'encadrement des loyers depuis le 25 novembre 2024
Anglet fait partie des 24 communes du Pays Basque soumises à l'encadrement du niveau des loyers (article 140 de la loi ELAN). Le dispositif s'applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 25 novembre 2024. Le premier arrêté a été pris le 21 octobre 2024 par le préfet des Pyrénées-Atlantiques. Il fixe les plafonds au m2. La grille se révise chaque année, sur un cycle de novembre.
La règle tient en une phrase : votre loyer de base, hors charges, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de votre catégorie de logement. Ce plafond dépend du secteur, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de location, meublée ou nue.
Anglet n'a pas été choisie par hasard. Environ 41 000 habitants, et un marché résidentiel parmi les plus recherchés du littoral. La ville s'étire entre Bayonne, elle aussi encadrée, et Biarritz. De la Chambre d'Amour à Chiberta, la demande touristique tire les loyers vers le haut. Le plafonnement vise exactement cette tension.
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Bail étudiant de septembre à juin, location touristique l'été : ce qui est couvert
Sur la côte basque, beaucoup de propriétaires alternent : bail meublé étudiant de septembre à juin, puis location saisonnière l'été. Cette rotation est au centre du sujet à Anglet, et elle change tout pour vos droits.
L'encadrement couvre les baux de résidence principale régis par la loi du 6 juillet 1989 : locations nues, locations meublées et bail mobilité. Étudiant du campus de Montaury ou jeune actif dans un meublé aux Cinq-Cantons : votre bail de dix mois est un bail de résidence principale. Le plafond s'applique. Les meublés de tourisme et locations saisonnières, eux, échappent au dispositif, comme les résidences secondaires et les sous-locations.
| Votre situation à Anglet | Plafond applicable ? |
|---|---|
| Bail meublé de résidence principale (dont bail étudiant de septembre à juin) | Oui |
| Bail nu de résidence principale | Oui |
| Bail mobilité | Oui |
| Colocation, bail unique ou baux multiples | Oui : la somme des loyers ne peut pas dépasser le plafond du logement |
| Meublé de tourisme, location saisonnière | Non |
| Résidence secondaire, sous-location | Non |
| Logement social ou conventionné | Non |
Un bailleur qui vous loue « seulement pour l'année universitaire » ne sort donc pas de l'encadrement. Ce qui compte, c'est l'usage du logement pendant votre bail : c'est votre résidence principale, il est plafonné. Notre conseil : gardez bail et quittances même après avoir rendu les clés en juin. Un loyer étudiant trop cher, répété deux ou trois rentrées de suite, se chiffre vite en milliers d'euros récupérables.
Comment se calcule votre plafond de loyer à Anglet
Chaque arrêté préfectoral fixe trois valeurs par catégorie de logement : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (la référence plus 20 %) et le loyer de référence minoré. Votre plafond, c'est le loyer de référence majoré, comme le rappelle service-public.fr. Les catégories croisent le nombre de pièces, l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le caractère meublé ou nu. Un point piège : c'est la grille en vigueur à la date de signature de votre bail qui compte, pas la grille actuelle.
Prenons un exemple volontairement simplifié. Un T2 meublé de 40 m2 avenue de l'Adour, loué 950 € hors charges. Si le loyer de référence majoré de sa catégorie ressort à 20 € du m2 (valeur d'illustration : seule la grille de l'arrêté fait foi), le plafond est de 800 €. Le dépassement atteint 150 € par mois, soit 5 400 € sur 36 mois. Voilà l'ordre de grandeur qui se joue sur un simple bail étudiant reconduit.
Votre bail doit aussi mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Mentions absentes, complément de loyer douteux, surface incertaine : mieux vaut faire vérifier votre bail ligne par ligne. Le complément de loyer, lui, ne se conteste que dans les 3 mois suivant la signature, devant la commission départementale de conciliation. Passé ce délai, il est verrouillé.
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Une adresse à vérifier : 24 communes couvertes, pas tout le littoral basque
L'encadrement du Pays Basque couvre 24 communes, d'Ahetze à Villefranque, mais pas toute l'agglomération. Une adresse à Anglet est couverte ; quelques kilomètres plus loin, un logement peut ne pas l'être. Le bon réflexe : vérifier l'adresse exacte, jamais la ville supposée.
Vous comparez plusieurs locations sur la côte ? Biarritz applique les mêmes plafonds depuis la même date, avec sa propre réalité de marché. Pour votre logement angloy, testez votre adresse dans notre simulateur : il identifie la catégorie du logement, applique la grille en vigueur à la date de signature et chiffre l'écart éventuel. Gratuit, résultat immédiat, aucun document requis pour la première vérification.
Loyer au-dessus du plafond : vos recours et les 3 ans de rétroactif
Le trop-perçu se récupère jusqu'à 3 ans en arrière (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), y compris après votre départ du logement. La mécanique est implacable : chaque mois qui passe fait tomber le mois le plus ancien en prescription. Attendre coûte, littéralement.
Vos leviers, du plus simple au plus contraignant :
- La mise en demeure : un courrier recommandé chiffré, demandant la mise en conformité du loyer et la restitution du trop-perçu. Une part significative des dossiers se règle à cette étape.
- Le signalement au préfet des Pyrénées-Atlantiques : gratuit. Il peut mettre le bailleur en demeure, puis prononcer une amende jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société, par logement. Limite à connaître : cette amende ne vous rembourse pas.
- La commission départementale de conciliation : gratuite, paritaire, avis non contraignant.
- Le juge des contentieux de la protection : la seule voie qui rend la restitution exécutoire.
Vous pouvez mener tout cela seul, sans frais, avec l'appui de l'ADIL. Notre valeur est ailleurs. Nous montons le dossier documentaire (bail, quittances, grille à la date de signature, calcul mois par mois). Puis nous suivons la procédure de bout en bout. Notre service de récupération du trop-perçu de loyer est rémunéré au succès : 30 % TTC des sommes récupérées. Les frais de dossier sont remboursés si votre dossier n'est pas éligible.
Jusqu'à quand l'encadrement s'applique-t-il à Anglet ?
L'expérimentation nationale court, en l'état du droit, jusqu'au 24 novembre 2026. Une prolongation de 2 ans est en discussion. La proposition de loi Echaniz a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le Sénat doit l'examiner à la rentrée 2026. Rien n'est voté à ce jour : tant que le Sénat ne s'est pas prononcé, la prolongation reste une hypothèse, pas un acquis.
Pour votre dossier, ce suspense change peu de choses. Les trop-perçus déjà versés depuis le 25 novembre 2024 restent réclamables 3 ans en arrière, quel que soit le sort du dispositif. Si votre loyer dépasse le plafond depuis votre emménagement, votre créance existe déjà. Pour comprendre la mécanique dans le détail, parcourez notre guide complet de l'encadrement des loyers. Et pour savoir ce que votre bail angloy vous doit, trois minutes suffisent.