Encadrement des loyers à Paris : plafonds, recours et trop-perçu
À Paris, tout bail signé ou renouvelé depuis le 1er juillet 2019 est soumis à l'encadrement des loyers : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour chacun des 80 quartiers. En cas de dépassement, le locataire peut exiger la restitution du trop-perçu jusqu'à 3 ans en arrière.
Les plafonds de loyer à Paris
Arrêté préfectoral du 12 juin 2026, applicable du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026
Critères de la grille : 80 quartiers (données OLAP), nombre de pièces (1 à 4 et plus), époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990), meublé ou non meublé. La grille applicable à votre bail est celle en vigueur à la date de signature.
| Exemple sourcé | Loyer de référence | Plafond (majoré +20 %) |
|---|---|---|
| Quartier Necker (Paris 15e), 1 pièce, non meublé, construction avant 1946Grille 2024-2025, Ville de Paris / OLAP. Exemple illustratif issu d'une grille passée : la grille applicable à votre bail est celle en vigueur à la date de signature. | 31,30 €/m² | 37,60 €/m² |
La grille complète officielle (tous secteurs, toutes typologies) est en cours d'intégration depuis l'arrêté préfectoral. En attendant, le simulateur vous répond avec la grille en vigueur : nos juristes vérifient chaque calcul.
Paris, ville pionnière : la règle qui plafonne votre loyer depuis 2019
Paris applique l'encadrement du niveau des loyers depuis le 1er juillet 2019, avant toutes les autres villes françaises. La règle tient en une phrase : pour tout bail signé ou renouvelé depuis cette date, le loyer de base, hors charges, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de votre quartier. Ce plafond vient de l'article 140 de la loi ELAN, une expérimentation nationale qui couvre aujourd'hui environ 70 communes.
Le champ est large. Sont concernées les locations nues et meublées de résidence principale, le bail mobilité, les premières locations, les relocations et les renouvellements. Les colocations aussi : avec des baux multiples, la somme des loyers ne peut pas dépasser le plafond applicable au logement. Restent hors dispositif les HLM, les logements conventionnés, les meublés de tourisme, les sous-locations et les résidences secondaires. La fiche encadrement des loyers de service-public.fr récapitule le cadre national ; pour la mécanique détaillée, cas par cas, lisez notre guide complet de l'encadrement des loyers.
Un point échappe à beaucoup de locataires parisiens : un bail signé avant juillet 2019 entre dans le dispositif à son renouvellement ou à la relocation. Si vous occupez le même appartement depuis 2017 et que votre bail a été renouvelé en 2023, vous êtes couvert.
Un tiers des annonces parisiennes dépasse le plafond
Les chiffres sont têtus. Selon le baromètre 2026 de la CLCV, 36 % des annonces de location à Paris et en Seine-Saint-Denis ne respectent pas le plafond. Sur Paris seule, le taux est de 30 %. Pour les meublés du même périmètre, il grimpe à 41 %. La gestion en direct par le propriétaire est plus souvent en faute que la gestion professionnelle : 38 % d'annonces non conformes, contre 16 % via des professionnels.
L'enjeu financier n'est pas symbolique. L'APUR a calculé en avril 2026 que le dispositif fait économiser en moyenne 1 019 euros par an à un locataire parisien. Autrement dit : si votre loyer dépasse, vous laissez probablement plus de 80 euros par mois chez votre bailleur. Pour situer votre propre loyer, comparez-le au plafond de votre quartier : la vérification est gratuite et le résultat immédiat.
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Comment lire la grille parisienne : 80 quartiers, 4 critères
Paris est découpée en 80 quartiers par l'observatoire local des loyers (OLAP), et chaque quartier a ses propres valeurs. Pour trouver la ligne qui correspond à votre logement, croisez quatre critères : le quartier, le nombre de pièces (de 1 à 4 et plus), l'époque de construction et le type de location, meublée ou nue. Quatre époques existent : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990.
Chaque combinaison donne trois valeurs, fixées chaque année par arrêté préfectoral. Le loyer de référence est le loyer médian observé. Le loyer de référence majoré (référence + 20 %) est votre plafond. Le loyer de référence minoré (référence - 30 %) sert de plancher. L'arrêté en vigueur date du 12 juin 2026 et s'applique aux baux signés du 1er juillet au 24 novembre 2026. La page encadrement des loyers de paris.fr publie la grille et la carte des quartiers.
Deux réflexes avant tout calcul. D'abord, la grille qui compte est celle en vigueur à la date de signature de votre bail, pas la grille actuelle : un bail signé en septembre 2023 se juge sur l'arrêté de 2023. Ensuite, votre bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. S'ils manquent, vous pouvez mettre le bailleur en demeure de les ajouter, dans le mois qui suit la prise d'effet du bail.
L'exemple recalculé : un studio de 25 m² quartier Necker (15e)
Prenons un studio nu de 25 m², dans un immeuble d'avant 1946, près de l'hôpital Necker (quartier OLAP Necker, 15e arrondissement). Sur la grille 2024-2025, le loyer de référence de cette catégorie était de 31,30 euros/m² et le loyer majoré de 37,60 euros/m². Plafond du studio : 25 x 37,60 = 940 euros hors charges.
Si le bail signé à l'époque affiche un loyer de base de 1 090 euros, le dépassement est de 150 euros par mois. Sur 36 mois d'occupation, cela représente 5 400 euros récupérables. C'est ce calcul, mois par mois et pièces à l'appui, qui fait gagner les dossiers : bail, quittances, grille de l'année de signature. Rien de rhétorique, que du documentaire.
Votre loyer dépasse : les 4 leviers du locataire parisien
Avant toute démarche, constituez la preuve : le bail, les quittances ou relevés bancaires, et la grille en vigueur à la date de signature. Les recours s'enchaînent ensuite dans un ordre logique, chacun mettant un peu plus de pression sur le bailleur.
1. La mise en demeure amiable
Une lettre recommandée chiffrée, qui demande deux choses : la mise en conformité du loyer et la restitution du trop-perçu. Une part significative des dossiers se règle à ce stade, car le bailleur sait ce qui suit. La qualité du chiffrage fait la différence : c'est exactement ce que produit notre service de récupération du trop-perçu de loyer, rémunéré au succès.
2. Le signalement à la Ville de Paris : utile, mais il ne vous rembourse pas
Paris est la seule ville encadrée où la sanction administrative relève de la mairie et non du préfet. Le signalement passe par un téléservice ouvert depuis le 1er janvier 2023 ; un compte Mon Paris est requis depuis le 15 janvier 2025. Après instruction, la Ville met le bailleur en demeure, sous 2 mois, de rembourser le trop-perçu et de régulariser le bail. S'il ne s'exécute pas, il risque une amende jusqu'à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, par logement.
La limite, que la Ville de Paris écrit elle-même : l'amende va dans les caisses publiques, pas dans votre poche. Seul le juge peut contraindre juridiquement le propriétaire à reverser. Le signalement est donc un levier de pression, gratuit et cumulable avec le reste, pas une fin en soi. Notre mode d'emploi du signalement à la Ville de Paris détaille la procédure écran par écran.
3. La commission départementale de conciliation
Gratuite et paritaire, la CDC peut être saisie pour demander la baisse du loyer au plafond et la restitution du trop-perçu. Elle rend un avis en deux mois environ. Cet avis n'est pas contraignant, mais il pèse dans un dossier et il remplit l'obligation de conciliation préalable pour les demandes de 5 000 euros ou moins.
4. Le juge des contentieux de la protection
En dernier recours, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut ordonner la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu. L'avocat n'y est pas obligatoire. La jurisprudence parisienne est parlante : le 21 août 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une restitution de 12 141,20 euros pour un complément de loyer non stipulé au bail ; le 10 avril 2026, une autre de 3 809,98 euros, les arguments « travaux, cuisine équipée, orientation, vue » ayant été écartés car communs aux logements du secteur.
Précision utile : nous ne sommes pas un cabinet d'avocats. Si votre dossier va jusqu'au contentieux, des avocats partenaires indépendants prennent le relais, ou vous recevez un dossier prêt à plaider.
| Levier | Coût | Ce qu'il obtient |
|---|---|---|
| Mise en demeure amiable | Prix d'une lettre recommandée | Mise en conformité et restitution, si le bailleur coopère |
| Signalement Ville de Paris | Gratuit | Mise en demeure administrative, amende possible, pas de remboursement direct |
| Commission de conciliation | Gratuit | Avis en deux mois environ, non contraignant |
| Juge des contentieux de la protection | Gratuit, hors avocat facultatif | Décision exécutoire : baisse du loyer et restitution |
Au renouvellement du bail : l'action en diminution
Votre loyer dépasse le loyer de référence majoré au moment du renouvellement ? Vous pouvez engager une action en diminution. Le parcours : proposition écrite au bailleur au moins 5 mois avant le terme du bail. En cas de refus, commission de conciliation, puis juge avant le terme. Le calendrier est serré. Notre conseil : notez la date d'échéance de votre bail dès aujourd'hui.
Votre loyer respecte-t-il le plafond légal ? La vérification prend 3 minutes.
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Complément de loyer : la fenêtre de 3 mois qui change tout
À Paris, des bailleurs affichent un loyer au plafond, puis ajoutent un « complément de loyer ». Ce complément n'est licite que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non déjà prises en compte dans le loyer de référence. Depuis la loi 3DS, il est exclu dans une série de cas précis pour les baux signés à compter du 24 août 2022. Parmi eux : DPE classé F ou G, sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, vis-à-vis à moins de 10 mètres.
Le piège est le délai : vous avez 3 mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission de conciliation. Passé ce délai, le complément lui-même n'est plus contestable, même mal justifié. La charge de la preuve pèse sur le bailleur. Notre conseil : faites vérifier votre bail dès la signature, pas au moment du départ. C'est l'objet de notre service de contestation du complément de loyer.
Jusqu'à quand agir ? Prescription de 3 ans et échéance du 24 novembre 2026
Deux horloges tournent en même temps.
La première est la vôtre : la prescription. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 limite l'action à 3 ans. La restitution se calcule mois par mois et remonte au maximum 36 mois en arrière. Concrètement, chaque mois qui passe fait tomber le mois le plus ancien de votre créance : attendre coûte de l'argent, mécaniquement. La créance survit aussi à votre départ : un ex-locataire peut réclamer après avoir rendu les clés, dans la même limite de 3 ans.
La seconde est celle du dispositif. En l'état du droit, l'expérimentation s'arrête le 24 novembre 2026. L'arrêté parisien du 12 juin 2026 est le premier à borner expressément son application à cette date, là où tous les précédents couraient sur douze mois. Une proposition de loi (PPL Echaniz), votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, est attendue au Sénat à la rentrée 2026 ; le gouvernement a annoncé soutenir une prolongation de 2 ans pour les communes déjà couvertes. Rien n'est voté à ce jour. Retenez surtout ceci : même en cas d'extinction du dispositif, les trop-perçus nés sous son empire restent réclamables pendant 3 ans.
Chaque mois qui passe prescrit un mois de créance : calculez votre trop-perçu maintenant.
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Et si vous quittez Paris pour la banlieue ?
Méfiez-vous d'une idée reçue : l'encadrement du niveau des loyers ne couvre pas toute l'Île-de-France. En dehors de Paris, seules 18 communes de Seine-Saint-Denis sont concernées, au sein de Plaine Commune et d'Est Ensemble. Boulogne-Billancourt, Versailles ou Créteil n'ont pas de plafond au m² ; elles relèvent d'autres règles, comme l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation.
Vous partez à Saint-Denis, encadrée depuis le 1er juin 2021, côté Plaine Commune ? Ou à Montreuil, couverte depuis le 1er décembre 2021, avec Est Ensemble ? Le mécanisme reste identique : même plafond au m², même trop-perçu récupérable 3 ans en arrière. Deux différences pratiques : la grille locale change, et la sanction administrative y relève du préfet, via la DRIHL Île-de-France, pas de la mairie. Le simulateur gère ces périmètres adresse par adresse.