Propriétaires : ce que nous faisons vraiment

Qui nous sommes, et qui nous ne sommes pas

Vérifier Mon Loyer agit sur mandat de locataires. Notre métier : comparer un loyer au plafond fixé par arrêté préfectoral, puis obtenir la restitution du trop-perçu quand il existe. Nous ne sommes pas un cabinet d'avocats. Notre activité de recouvrement amiable de créances est déclarée auprès du procureur de la République (articles R124-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution). Des avocats partenaires indépendants prennent le relais si un dossier devient contentieux.

Cette page s'adresse à vous, propriétaire bailleur. Vous avez peut-être reçu l'un de nos courriers. Vous voulez peut-être simplement savoir si votre loyer est conforme. Dans les deux cas, voici ce que nous faisons, ce que dit la loi, et comment sortir d'un dépassement proprement.

Ce que nous faisons quand un locataire nous mandate

Le point de départ est un calcul, pas une accusation. L'article 140 de la loi ELAN plafonne le loyer de base au loyer de référence majoré : la référence fixée par le préfet, plus 20 %. Nous reprenons le bail, la surface, la date de signature et la grille applicable ce jour-là. Si le loyer dépasse le plafond, nous chiffrons l'écart mois par mois, pièces à l'appui.

Prenons un T3 de 58 m² rue de Paris, à Montreuil, loué 1 450 euros hors charges. Imaginons que la grille applicable donne un plafond de 1 280 euros. Le dépassement est de 170 euros par mois, soit 6 120 euros sur 36 mois. C'est ce chiffre, documenté, que le bailleur reçoit dans notre courrier de mise en demeure. Pas de menace vague : un calcul, des pièces, une proposition de règlement amiable.

Ces situations sont banales. Selon le baromètre 2026 de la CLCV, 36 % des annonces dépassent le plafond à Paris et en Seine-Saint-Denis, et 41 % pour les meublés. Le même baromètre relève 38 % de non-conformité quand le propriétaire gère seul, contre 16 % via un professionnel. Autrement dit : la plupart des dépassements ne sont pas des fraudes, mais des erreurs de grille, d'indexation ou de complément de loyer.

Ce que vous risquez réellement en cas de dépassement

La restitution du trop-perçu, jusqu'à 3 ans en arrière

Le locataire peut réclamer les sommes versées au-delà du plafond pendant 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Son départ du logement n'éteint pas la créance : un ancien locataire peut encore agir. Le montant se calcule mois par mois, sans plafond légal de restitution.

L'amende administrative, qui s'ajoute au dossier

Après signalement, l'autorité compétente peut vous mettre en demeure de régulariser le bail et de rembourser sous 2 mois. Sans régularisation, l'amende peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, par logement. À Paris, la Ville de Paris instruit les signalements via son téléservice. Précision honnête : cette amende ne rembourse pas le locataire. Elle ne remplace pas la restitution, elle s'y ajoute.

Le juge, qui rend la restitution exécutoire

Au contentieux, le juge des contentieux de la protection peut ordonner la mise en conformité du bail et la restitution. Le tribunal judiciaire de Paris a ordonné 12 141,20 euros de restitution le 21 août 2025, puis 3 809,98 euros le 10 avril 2026. Dans cette seconde affaire, les arguments du bailleur (travaux, cuisine équipée, vue) ont été écartés, car communs aux logements du secteur.

Pourquoi l'accord amiable protège aussi le bailleur

Notre priorité est le règlement amiable, et ce n'est pas une posture. Un protocole transactionnel (articles 2044 et suivants du Code civil) met fin au litige : une fois signé et exécuté, le locataire ne peut plus rien réclamer sur la période couverte. Vous soldez le passé pour un montant connu, sans audience. Et un bail régularisé n'expose plus au signalement qui déclenche l'amende.

L'alternative, c'est l'attente. Or chaque mois de loyer au-dessus du plafond crée un mois de créance supplémentaire. Notre conseil : ne laissez pas un écart de 170 euros devenir une dette de 6 000 euros.

Soyons complets : un locataire peut aussi agir seul et gratuitement (signalement, commission de conciliation). Nous l'écrivons sur tout le site. Notre valeur, quand il nous mandate, est l'exécution : calcul opposable, dossier complet, interlocuteur unique. Pour vous aussi, c'est plus simple : vous négociez sur des chiffres vérifiables, pas sur des impressions. Le fonctionnement détaillé du dispositif, côté locataire comme côté bailleur, est dans notre guide de l'encadrement des loyers.

Vous mettre en conformité en quatre vérifications

1. Le plafond. Le loyer de référence majoré dépend du quartier, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du type de location. La mécanique est expliquée dans notre article sur le calcul du loyer de référence. Pour le chiffre exact, testez l'adresse de votre logement dans le simulateur : il est gratuit et sert autant aux bailleurs qu'aux locataires.
2. Les mentions du bail. Le contrat doit indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer avec les caractéristiques qui le justifient.
3. Le complément de loyer. Il suppose des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, non prises en compte dans la référence. La loi 3DS l'exclut, sur les baux signés depuis le 24 août 2022, notamment en cas de DPE F ou G, de signes d'humidité ou de vis-à-vis à moins de 10 mètres.
4. Le dialogue. Si un locataire vous a écrit, répondez et demandez le détail du calcul. Si le courrier vient de nous, notre équipe vous transmet les pièces du dossier : arrêté applicable, surface retenue, calcul mois par mois.

L'échéance du 24 novembre 2026 ne solde pas le passé

L'expérimentation court, en l'état du droit, jusqu'au 24 novembre 2026. Une prolongation de deux ans est en discussion : la proposition de loi Echaniz a été votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 et doit passer au Sénat à la rentrée 2026. Rien n'est acquis, dans un sens comme dans l'autre.

Pour un bailleur, le raisonnement tient en deux lignes. Même si le dispositif s'éteignait, les trop-perçus nés sous son empire resteraient réclamables pendant 3 ans : un dépassement de 2026 peut donner lieu à une demande jusqu'en 2029. Se mettre en conformité maintenant est le seul scénario sans mauvaise surprise.