Fin de l'encadrement des loyers le 24 novembre 2026 : ce qui change

Une extinction programmée dans la loi elle-même

L'encadrement des loyers n'est pas un dispositif permanent : c'est une expérimentation. L'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 l'a créée pour cinq ans. La loi 3DS du 21 février 2022 a porté cette durée à huit ans. Le compte est simple : sans nouveau vote du Parlement, le plafonnement s'éteint le 24 novembre 2026 dans les quelque 70 communes couvertes.

Ce n'est pas une lecture théorique. L'administration a déjà intégré l'échéance : l'arrêté encadrant les loyers parisiens, signé le 12 juin 2026, s'applique « du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026 ». Tous les arrêtés précédents couraient sur douze mois pleins. Celui-ci s'arrête net à la date d'expiration de la loi. Difficile d'être plus explicite.

D'ici là, rien ne change. Un bail signé ou renouvelé aujourd'hui à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, dans les 18 communes couvertes de Seine-Saint-Denis, dans les 24 communes concernées du Pays Basque ou dans la partie couverte de la métropole grenobloise doit respecter le loyer de référence majoré. Les recours du locataire fonctionnent comme avant. Si la mécanique des plafonds vous échappe encore, notre guide complet de l'encadrement des loyers la reprend depuis le début, grille par grille.

Prolongation : l'état exact du feuilleton parlementaire

Résumons ce qui est acté, et ce qui ne l'est pas, au 7 juillet 2026.

Trois choses à retenir de ce calendrier.

D'abord, aucune prolongation n'est votée. L'Assemblée nationale a adopté la proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz, qui prévoyait initialement une pérennisation. Le Sénat, lui, ne s'est pas prononcé. Le gouvernement a annoncé le 23 juin 2026 soutenir une version plus modeste : deux ans de plus, uniquement pour les communes qui appliquent déjà le dispositif.

Ensuite, le sujet reste politiquement fragile. Le ministre chargé du logement, Vincent Jeanbrun, est personnellement opposé à l'encadrement. Il a renvoyé l'arbitrage de fond (pérenniser ou éteindre) au débat de la présidentielle de 2027. Le rapport Fack-Chapelle du 27 mai 2026 nourrit d'ailleurs les deux camps : baisse moyenne des loyers de 2 à 4 % dans les territoires couverts, jusqu'à 5 % après deux ans à Lille, Bordeaux, Montpellier et Lyon-Villeurbanne, mais ciblage social jugé imparfait.

Enfin, le point de bataille au Sénat est déjà connu. Le gouvernement veut limiter la prolongation aux communes couvertes ; le député Echaniz défend l'ajout de celles qui ont entamé les démarches. Ni l'amendement gouvernemental ni les annonces publiques ne prévoient, à ce jour, d'étendre le dispositif à Marseille, Rennes, Nantes ou Toulouse.

Notre position d'éditeur : tant que le Sénat n'a pas voté, écrire « l'encadrement des loyers est prolongé » est faux. Cette phrase circule pourtant déjà. Méfiez-vous des contenus qui présentent la prolongation comme acquise, ou qui promettent l'inverse.

Trois scénarios possibles, un seul réflexe

Scénario 1 : prolongation de deux ans

C'est la version que le gouvernement dit soutenir. Les plafonds resteraient en vigueur environ deux ans de plus dans les communes actuelles, avec de nouveaux arrêtés chaque année. Pour vous, locataire, rien ne changerait : mêmes grilles, mêmes recours, même restitution du trop-perçu.

Scénario 2 : extinction le 24 novembre 2026

Sans vote avant l'échéance, le dispositif disparaît. Les baux signés après le 24 novembre 2026 ne seraient plus plafonnés. Deux choses subsistent malgré tout. Un : les trop-perçus nés sous le dispositif restent réclamables trois ans en arrière, le dernier mois plafonné (novembre 2026) le resterait donc jusqu'à fin 2029. Deux : le sort des baux en cours est une vraie inconnue juridique, on y revient plus bas.

Scénario 3 : pérennisation

C'est la version votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Si le Sénat la rétablissait, le plafonnement deviendrait permanent. Ce scénario a perdu du terrain depuis l'amendement gouvernemental, mais il reste juridiquement sur la table.

Vous avez remarqué la colonne de droite du tableau : elle ne varie pas. C'est tout l'enjeu de cette page.

Ce qu'aucun scénario ne peut vous retirer : trois ans de rétroactivité

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la prescription à trois ans. Un loyer payé au-dessus du plafond reste réclamable trois ans, mois par mois, y compris après avoir quitté le logement, et y compris si la loi s'éteint entre-temps. Une créance née sous l'empire du dispositif ne disparaît pas avec lui.

Les montants en jeu ne sont pas anecdotiques. Le baromètre CLCV 2026 mesure 36 % d'annonces non conformes à Paris et en Seine-Saint-Denis, et 41 % sur les seuls meublés, le segment des étudiants et jeunes actifs. À Lyon et Villeurbanne, le bilan de la Métropole d'octobre 2024 chiffre le dépassement moyen constaté à environ 190 € par mois, soit environ 4 560 € sur deux ans de bail. Côté tribunaux, le juge parisien a ordonné 12 141,20 € de restitution le 21 août 2025 et 3 809,98 € le 10 avril 2026.

Un exemple pour fixer les ordres de grandeur : un studio meublé de 22 m² rue du Faubourg-Saint-Denis, loué depuis septembre 2023 avec un dépassement de 150 € par mois, représente environ 5 100 € de créance en juillet 2026 (34 mois). À partir de septembre 2026, ses premiers mois commenceront à se prescrire un à un.

C'est là que l'attentisme coûte cher. La prescription se décompte mois par mois : chaque mois qui passe fait sortir le mois le plus ancien de votre créance. Attendre le vote du Sénat, c'est abandonner plusieurs mois de trop-perçu, quel que soit le résultat du vote. Le mécanisme exact du décompte est détaillé dans notre guide sur la prescription de trois ans.

Baux en cours après le 24 novembre 2026 : la question que personne n'a tranchée

Imaginons l'extinction sèche. Votre bail, signé en 2025 sous plafond, court toujours en 2027. Votre propriétaire peut-il alors remonter le loyer au niveau du marché ?

Honnêtement : personne ne le sait. Aucun tribunal ne s'est prononcé, pour une raison simple, la situation ne s'est jamais présentée. Il existe une lecture favorable au locataire : le loyer a été légalement fixé sous plafond, le contrat continue de s'appliquer tel quel, et une hausse en cours de bail suppose en principe une clause ou une procédure. Cette position est défendable. Elle n'est pas garantie, et quiconque vous affirme le contraire extrapole.

Notre conseil : ne fondez aucune décision sur cette zone grise. Ce que vous pouvez sécuriser dès maintenant, c'est le passé, c'est-à-dire le trop-perçu déjà versé. Lui ne dépend d'aucune interprétation.

Ce que l'échéance change selon votre situation

Vous signez un bail à la rentrée 2026

La rentrée étudiante se joue intégralement sous encadrement : l'échéance tombe le 24 novembre, après la vague des baux de septembre. Un studio ou un T1 meublé signé en août ou septembre 2026 dans une commune couverte doit respecter le plafond. Avec quatre annonces meublées sur dix non conformes à Paris et en Seine-Saint-Denis selon le baromètre CLCV déjà cité, vérifier l'annonce avant de signer reste le geste le plus rentable de votre emménagement.

Vous êtes locataire en place

Votre position est la plus solide : si votre loyer dépasse le plafond, le trop-perçu s'est accumulé mois après mois depuis la signature. Vérifier maintenant, c'est figer le chiffrage et engager la réclamation avant que la prescription ne grignote les mois les plus anciens. À Paris, où le contentieux est le plus nourri, notre page dédiée aux plafonds parisiens rassemble la grille issue de l'arrêté du 12 juin 2026 et les recours locaux, dont le signalement à la Ville.

Vous avez quitté un logement encadré

La créance survit à votre départ. Si vous avez payé un loyer supérieur au plafond dans les trois dernières années, ces sommes restent réclamables aujourd'hui, dispositif prolongé ou non. Bail et quittances suffisent pour reconstituer le calcul.

Avant le 24 novembre 2026 : trois gestes concrets

Premier geste : vérifiez votre loyer maintenant. Vous pouvez le faire seul et gratuitement : les arrêtés préfectoraux sont publics et la fiche dédiée de service-public.fr récapitule le dispositif commune par commune. Notre simulateur fait le croisement adresse, surface, date de bail en trois minutes, avec la grille applicable à la date de signature.

Deuxième geste : rassemblez vos preuves sans attendre. Bail complet, quittances ou relevés bancaires, surface habitable. Un dossier de restitution gagnant est documentaire et chiffré : le calcul se fait mois par mois, avec la grille en vigueur à la date de signature de votre bail, pas la grille actuelle.

Troisième geste : si dépassement il y a, agissez sans attendre le Sénat. Une réclamation se compte en mois, pas en jours : mise en demeure, réponse du bailleur, parfois conciliation, parfois juge. Personne ne peut vous garantir un délai, nous pas davantage. C'est précisément pour cette exécution de bout en bout qu'existe notre service de récupération du trop-perçu : frais de dossier remboursés si vous n'êtes pas éligible, commission de 30 % TTC uniquement sur les sommes effectivement récupérées.

Cette page sera mise à jour à chaque étape du feuilleton : inscription à l'ordre du jour du Sénat, vote, promulgation ou extinction. Fiez-vous à la date de mise à jour affichée en haut de page.