DPE F ou G : votre loyer est gelé (et parfois illégal)

Le loyer d'un logement F ou G est gelé depuis le 24 août 2022

La loi Climat et Résilience a posé une règle simple : le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus augmenter depuis le 24 août 2022. C'est le levier de protection des locataires le moins connu. C'est aussi le plus étendu géographiquement.

Concrètement, tant que le logement reste classé F ou G, le bailleur ne peut plus :

• appliquer la révision annuelle du loyer prévue au bail (l'indexation sur l'IRL) ;
• relouer plus cher au locataire suivant ;
• proposer une hausse au moment du renouvellement du bail.

Cette liste correspond à la lecture courante des textes. Pour un cas particulier (bail mobilité, DPE contesté, reconduction tacite), les conseillers des ADIL (anil.org) répondent gratuitement à vos questions.

Une règle nationale, pas réservée aux 70 communes encadrées

Ne confondez pas ce gel avec l'encadrement des loyers, qui plafonne le loyer au m2 dans environ 70 communes volontaires (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, des communes de Seine-Saint-Denis, du Pays Basque et de la métropole grenobloise). Le gel des loyers F et G s'applique partout en France : à Rouen, Strasbourg ou Perpignan comme à Paris. Vous vivez dans une ville non encadrée ? C'est probablement votre meilleur levier, et il est solide.

Autre différence, et elle compte : l'encadrement du niveau des loyers est une expérimentation dont l'échéance actuelle est le 24 novembre 2026. Une prolongation de deux ans est en discussion : l'Assemblée nationale a voté un texte en ce sens le 11 décembre 2025, mais le Sénat doit encore se prononcer, et rien n'est acquis. Le gel des loyers F et G, lui, ne comporte pas de date de fin dans la loi Climat et Résilience.

Comment vérifier la classe DPE de votre logement

Trois réflexes, dans l'ordre :

1. Le bail et ses annexes. Le DPE fait partie du dossier de diagnostic remis à la signature. La classe, de A à G, figure en première page du document, avec sa date de réalisation.
2. L'annonce de location. La classe énergétique doit apparaître dans l'annonce. Comparez ce qui était affiché et ce qui figure au bail : un écart est déjà un signal. Les règles du DPE (contenu, validité, affichage) sont détaillées sur service-public.fr.
3. La vérification en ligne. Chaque DPE porte un numéro d'identification. L'observatoire de l'ADEME permet, en principe, de retrouver un diagnostic à partir de ce numéro et de vérifier qu'il existe bien.

Vous n'avez jamais reçu de DPE, ou le document semble dater ? Demandez-le par écrit à votre bailleur. Un logement loué sans DPE valide pose d'autres questions que celle du loyer : notre service de vérification de bail passe ces points en revue, mentions obligatoires comprises.

Votre loyer a augmenté malgré un DPE F ou G : c'est contestable

Toute hausse appliquée depuis le 24 août 2022 à un logement classé F ou G est contestable. Le raisonnement tient en deux phrases. La loi interdit l'augmentation, donc les sommes versées au-delà du loyer gelé n'étaient pas dues. Ce qui n'était pas dû se récupère.

Un exemple chiffré : studio meublé classé G à Rouen

Prenons un studio meublé de 24 m2 près de la gare de Rouen, classé G, loué 480 € hors charges depuis septembre 2021. En janvier 2023, le bailleur applique la clause de révision du bail, +3,5 % cette année-là : le loyer passe à 496,80 €. Cette hausse est illégale. Le logement était classé G au moment de la révision, son loyer était donc gelé depuis le 24 août 2022.

À l'été 2026, ce locataire a versé 16,80 € de trop chaque mois pendant 42 mois, soit 705,60 €. La restitution des loyers trop versés peut remonter jusqu'à 3 ans en arrière (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989) : ici, environ 600 € restent récupérables. Chaque mois qui passe en fait tomber un en prescription. Et s'il déménage, ce locataire ne perd pas ses droits : l'article 7-1 permet d'agir y compris après avoir quitté le logement, dans la limite des sommes non prescrites. Rouen n'est pas une ville encadrée : sans le DPE, ce locataire n'aurait aucun recours sur le montant de son loyer.

Les étapes pour récupérer les sommes

1. Écrivez au bailleur en recommandé avec accusé de réception : classe du DPE, date de la hausse, montant trop versé, demande de retour au loyer gelé et de restitution.
2. Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de refus. Elle est gratuite et rend en général son avis en deux mois environ. Cet avis ne s'impose pas au bailleur. Pour les demandes de 5 000 € ou moins, ce passage a un autre mérite : la loi impose une tentative de conciliation avant de saisir le juge (article 750-1 du code de procédure civile), et la CDC remplit cette condition.
3. Le juge des contentieux de la protection tranche en dernier recours. L'avocat n'y est pas obligatoire.

Vous pouvez mener ces démarches seul, gratuitement : les textes sont publics, la CDC ne coûte rien et l'ADIL vous conseille. Notre valeur est ailleurs. Nous montons le dossier chiffré mois par mois, nous rédigeons, nous relançons, et nous sommes payés au succès : 30 % TTC des sommes effectivement récupérées, frais de dossier remboursés si votre dossier n'est pas éligible.

Logements G interdits de location depuis 2025, les F en 2028

Le gel du loyer n'est que la première marche. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location. Les logements classés F suivront en 2028.

Pour vous, locataire en place, cette interdiction ne met pas fin à votre bail : elle vise les nouvelles mises en location. En pratique, elle passe par le critère de décence : un logement classé G mis en location depuis 2025 peut être considéré comme non décent, avec les recours que cela ouvre (demande de travaux, saisine de la CDC).

Elle pèse aussi dans tout rapport de force. Un bailleur qui veut relouer devra rénover, et il le sait. Face à une hausse illégale ou à un logement dégradé, ce calendrier joue pour vous : notre conseil, mentionnez-le dans votre courrier, sobrement, avec la classe du DPE à l'appui.

En ville encadrée, un DPE F ou G double vos arguments

Si votre logement se trouve dans une commune soumise à l'encadrement du niveau des loyers (article 140 de la loi ELAN), deux protections se cumulent :

Le dépassement du plafond expose aussi le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, par logement, sur signalement (à Paris, auprès de la Ville de Paris). Soyons clairs sur sa portée : l'amende sanctionne, elle ne rembourse pas. Pour récupérer vos sommes, seul le juge des contentieux de la protection rend la restitution exécutoire.

Pas de complément de loyer possible

Une troisième protection s'y ajoute, souvent ignorée. Pour les baux signés depuis le 24 août 2022, la loi 3DS interdit tout complément de loyer quand le logement est classé F ou G, comme lorsqu'il présente des signes d'humidité ou une installation électrique dégradée. Un bailleur qui facture un complément sur une passoire thermique est doublement hors des clous. Attention au délai couperet : le complément se conteste devant la CDC dans les 3 mois de la signature du bail. Les montants en jeu ne sont pas symboliques : le tribunal judiciaire de Paris a ordonné le 21 août 2025 la restitution de 12 141,20 € à un locataire dont le complément de loyer n'était pas stipulé au bail.

L'exemple de Lille

Lille, Hellemmes et Lomme appliquent l'encadrement depuis le 1er mars 2020. Imaginez un studio meublé de 22 m2 rue Léon Gambetta, classé F, loué à une jeune active : son loyer doit respecter le plafond de l'arrêté en vigueur à la date de signature, il ne peut porter aucun complément de loyer, et il ne peut plus augmenter d'un euro tant que le logement reste classé F. Trois verrous, trois angles de contestation. Notre page sur l'encadrement des loyers à Lille détaille les plafonds et les recours locaux, et le simulateur vous dit en 3 minutes si ce loyer dépasse le plafond applicable.

Au renouvellement du bail : loyer gelé, et parfois à baisser

Le renouvellement est le moment où beaucoup de bailleurs tentent une hausse. Avec un DPE F ou G, la réponse est simple : le loyer est gelé, la hausse ne passe pas. En ville encadrée, vous pouvez aller plus loin. Si votre loyer dépasse le loyer de référence majoré, le renouvellement est l'occasion de demander la baisse de votre loyer, en engageant la démarche au moins 5 mois avant le terme du bail.

Notre conseil : n'attendez pas cette échéance pour vérifier. La prescription court mois par mois ; plus vous agissez tôt, plus la restitution est élevée.