Encadrement des loyers à La Courneuve : plafonds 2026 et recours

La Courneuve est couverte par l'encadrement des loyers depuis le 1er juin 2021

La Courneuve fait partie des 9 communes de Plaine Commune où le niveau des loyers est plafonné. Les autres : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse. La base légale est l'article 140 de la loi ELAN. La règle tient en une phrase. Pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 1er juin 2021, le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Ce plafond est fixé chaque année par arrêté préfectoral, avec un cycle calé sur le 1er juin.

Sont concernés les baux d'habitation en résidence principale, vides ou meublés, le bail mobilité et les colocations. Restent en dehors, entre autres : le parc social, les locations saisonnières et les logements conventionnés.

Le dispositif court, en l'état du droit, jusqu'au 24 novembre 2026. Une prolongation de 2 ans est en discussion. La proposition de loi votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 doit être examinée au Sénat à la rentrée 2026. Le gouvernement a annoncé son soutien pour les communes déjà couvertes. Rien n'est voté à ce jour. Un point reste vrai dans tous les scénarios : le trop-perçu déjà payé se réclame jusqu'à 3 ans en arrière.

Parc social, parc privé : soyons honnêtes sur qui est concerné

Disons-le d'emblée. A La Courneuve, environ 45 000 habitants, une large part des logements relève du parc social, de la cité des 4000 aux résidences plus récentes des bailleurs sociaux. Ces logements HLM sont exclus de l'encadrement : leurs loyers obéissent à d'autres règles. Si votre bailleur est un organisme social, cette page ne s'applique pas à votre loyer, et nous préférons vous le dire tout de suite.

Le parc privé, lui, est entièrement couvert. C'est là que les dépassements se concentrent. Autour du carrefour des Quatre-Routes et le long de l'avenue Paul-Vaillant-Couturier, beaucoup de pavillons ont été divisés en petits logements meublés. Ils se louent à des familles et à des primo-locataires qui découvrent le marché. Les chiffres confirment l'enjeu. Selon le baromètre 2026 de la CLCV, 36 % des annonces de location dépassent les plafonds sur le périmètre Paris et Seine-Saint-Denis. La part grimpe à 41 % pour les meublés. Ce sont précisément les logements types issus de la division pavillonnaire.

Vérifier votre loyer : la méthode, puis un exemple chiffré

Trois informations suffisent : la surface habitable, la date de signature du bail et les caractéristiques du logement (nombre de pièces, époque de construction, meublé ou vide). Le plafond se calcule ainsi : surface multipliée par le loyer de référence majoré au mètre carré. On prend la grille en vigueur à la date de signature du bail, pas celle d'aujourd'hui. Votre bail doit d'ailleurs mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Leur absence se conteste par mise en demeure du bailleur dans le mois qui suit la prise d'effet du bail.

Prenons un exemple volontairement simplifié. Une famille loue un T3 meublé de 54 m² dans un pavillon divisé près des Quatre-Routes, 1 180 € hors charges, bail signé en 2024. Si la grille applicable à cette date plafonnait cette catégorie de logement à 1 026 €, le dépassement atteindrait 154 € par mois, soit 5 544 € sur 36 mois d'occupation. Votre plafond réel dépend de la grille applicable à votre bail : c'est exactement ce que calcule notre simulateur gratuit en 3 minutes. Pour la mécanique complète (critères des grilles, complément de loyer, renouvellement), lisez notre guide de l'encadrement des loyers.

Loyer au-dessus du plafond : vos recours, étape par étape

1. L'amiable. Une lettre recommandée chiffrée demande la mise en conformité du loyer et la restitution du trop-perçu. Une part significative des dossiers se règle à ce stade.
2. Le signalement au préfet. A La Courneuve, l'autorité de sanction est le préfet, via la DRIHL Île-de-France. Le signalement est gratuit. Il peut déboucher sur une mise en demeure de rembourser sous 2 mois. Ensuite, une amende jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société, par logement. Soyons précis : cette amende punit le bailleur, elle ne remet pas un euro dans votre poche.
3. La commission départementale de conciliation. Gratuite et paritaire, elle rend un avis en 2 mois environ. Cet avis n'est pas contraignant.
4. Le juge des contentieux de la protection. Lui seul rend la restitution exécutoire. Pour donner un ordre de grandeur, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné des restitutions de 12 141,20 € le 21 août 2025 et de 3 809,98 € le 10 avril 2026.

Toutes ces démarches sont accessibles gratuitement, seul, avec le conseil juridique de l'ADIL de la Seine-Saint-Denis (réseau ANIL). Elles demandent en revanche un dossier documenté, des courriers au bon format et des relances tenues sur plusieurs mois, sans qu'aucun délai puisse être garanti. Notre valeur, c'est cette exécution. Notre service de récupération du trop-perçu prend en charge le calcul, les courriers, le signalement et le suivi. Le tout rémunéré au succès : commission de 30 % TTC sur les sommes récupérées, frais de dossier remboursés si votre dossier n'est pas éligible.

Vous avez quitté La Courneuve ? Vous pouvez encore réclamer

La créance survit au déménagement. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe la prescription à 3 ans. Un ancien locataire peut réclamer la restitution mois par mois, dans la limite de 36 mois, même après avoir rendu les clés. Le cas est fréquent ici. Une famille quitte un T2 des Quatre-Routes pour un logement plus grand, sans savoir qu'elle a payé 100 ou 150 € de trop chaque mois pendant des années. Chaque mois qui passe fait tomber un mois de créance en prescription. Notre accompagnement dédié aux anciens locataires reconstitue le dossier à partir de votre ancien bail et de vos quittances.

Un marché tiré par les transports : vérifiez avant de signer

La Courneuve est déjà desservie par le RER B (gare La Courneuve-Aubervilliers), le métro ligne 7 (station La Courneuve 8 Mai 1945) et le tramway T1. La future gare La Courneuve Six-Routes est prévue pour accueillir les lignes 16 et 17 du Grand Paris Express. Elle renforce l'attractivité de la commune, et donc la pression sur les loyers du parc privé. Notre conseil aux familles et aux primo-locataires qui s'installent : vérifiez le plafond avant de signer. Contrôlez que le bail mentionne bien les loyers de référence. Contestez un éventuel complément de loyer devant la commission de conciliation, dans les 3 mois de la signature : passé cette fenêtre, le complément lui-même ne peut plus être contesté.

Mêmes règles à Saint-Denis et Aubervilliers

Les 9 communes de Plaine Commune partagent la même date d'entrée en vigueur, le 1er juin 2021, le même préfet et le même cycle d'arrêté. Si vous déménagez ou comparez des loyers dans le territoire, consultez l'encadrement des loyers à Aubervilliers, commune limitrophe du quartier des Quatre-Routes, ou la page consacrée à Saint-Denis. Les recours et les délais y sont identiques : seules les valeurs de la grille changent selon le secteur et le logement.